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小公司损失很大。公司暴风房地产公司正在加速


  华夏幸福(600340)债务违约,让隐藏在房地产的冰山再次出现在世人面前。


  从太和集团(000732)到中国的幸福,大到不能倒的神话的倒闭,预示着行业里的大鱼会撒野,成为历史。未来,必然是修复过去无序扩张留下的后遗症,越来越多的市场参与者将被残酷淘汰。


  日前,云南城投(600239)公布,预计2020年归属于上市公司股东的净利润为27.5-23亿元,扣除后的亏损为36.3-31.8亿元。同一天,美豪房地产有限公司(000667)也发布了业绩预警,从2020年上市的公司股东身上扣除了4.3-5.5亿元的非净利润损失


  公司雷雨仍在意料之中,而公司的表现未能达到预期令市场担忧。比如中国金茂(000817。去年领涨销售合约的HK),以“2020年公司净利润将创下40%-50%的跌幅”震惊各界;保利发展(600048)以个位数的增长让资本市场大失所望。


  分析师表示,这是房地产,最黑暗的时刻,因为过去两年结转的资源大多是17年和18年的高地价项目,行业整体利润率较低。与此同时,前一次扩张积累的债务在这两年都到期了,“三条红线”卡在企业和融资,的喉咙里,洗牌是不可避免的。


  退潮的时候,亏损和打雷逐渐浮出水面。房地产仍然是光鲜亮丽的行业吗?


  表演红灯频繁


  房地产企业的业绩预测不断透露出寒意。


  保利发展发布的业绩报告显示,2020年在营业,实现总收入2452.62亿元,同比增长3.93%;营业利润522.51亿元,股东应占净利润289.08亿元,分别增长3.67%和3.39%。与2019年超过40%的利润增长相比,保利发展作为排名前五的房地产企业之一,很难通过交出2020年答卷来满足市场。


  融创中国(01918。香港),五大房地产企业之一,于2月3日披露公司净利润同比增长35%。尽管保持了公司,的尊严,但增长率仍然是公司过去四年中最低的。


  公司仍然不乐观,公司已经完全摘下了表演的遮羞布。1月29日晚,恒大地产公司贾凯(000918)宣布,2020年股东应占净利润损失预计为12.5亿元,扣除后的损失为12.8亿元。同日,欢乐城(000031)公布,2020年净利润亏损3.5-4.5亿元,扣除后亏损4.5-5.5亿元。


  前一天28日晚,新华联(000620)公布,归属于2020年公司股东的净利润损失预计为11-13亿元,扣除后的损失为11.5-13.6亿元。同一天,恒隆地产(00101.HK)亦宣布2020年股东应占纯利亏损为25.71亿港元。此外,包括田放发展和珠江实业在内的一些房地产企业也发布了业绩挂失公告。


  如果说小房企的衰落是因为承压能力弱的话,那么大房企业绩的接连打雷闪电对行业造成了很大的冲击。


  1月20日,金豪集团(601992)公布,预计2020年归属于上市公司股东的净利润将为27亿元至30.3亿元,同比下降18%-27%;22日,招商国土局(00978.HK)宣布,预计2020年公司股东应占净利润较去年同期下降60%左右;25日晚,金茂宣布,由于市场调节


  不管是亏损还是利润下降,公司给出的理由都是相似的。以金茂和招商国土局为例,金茂表示计提减值准备的原因是“房地产市场监管等因素导致项目售价低于预期”,而招商国土局表示“与2019年相比,2020年集团结转项目中的低利润项目占比相对较高,因此整体毛利率同比下降”。


  一位券商分析师告诉CBN,预计房地产,2020年行业将出现大规模亏损或利润下滑,核心原因是2020年的利润转移基本来自2018年左右收购的土地。记得2018年左右,全国土地市场火爆,高价频繁,甚至有房地产企业一年内多次获得地王。


  地价太贵,导致开发成本上升,必然导致毛利率和净利率下降,从而造成亏损或利润减少。


  另一方面,土地成本的增加并没有带来房价在终端市场的普遍增长,尤其是在执行,限价令严格的热点城市,开发商的经营空间极其有限,有限重庆是限价令的代表。自2020年,以来,重庆采取了严格的限价政策,官方明确表示将通过“限价令”,以避免楼盘价格的过度上涨和结构性别差异导致的价格的波动,从而影响买家的预期。


  限价令下的作用, a二手房明显天翻地覆,“创新”屡禁不止,导致很多新房“卖不出高价”,或者利润大幅降低,甚至大量项目因开发周期长、资金成本高而面临亏损。


  以金茂为例,集团凭借金茂大厦成功树立了品牌作为豪宅标杆的形象,并在多个城市敢于为高价土地付出大量资金。2016年,集团以83亿元拿下重庆龙华王迪项目,土地成本高达5.6万/m2。虽然2019年该项目在开盘时销售均价超过10万/m2,但高昂的土地成本、三年的财务成本和豪华住宅的必要建筑安装成本几乎吞噬了项目利润。


  三天很难拿到地,三年很难拿到地。高地价的诅咒已经成为房地产企业无法突破的宿命。上述分析师告诉CBN,过去两到三年可能是房地产企业即将面临的一段漫长的痛苦时期

需要苦练内功,尽早将2018年前后的高价地出手。


    多位地产行业人士向第一财经坦言,房企并不喜欢高房价和高地价的现状,因为房价上涨会受到调控打压,但地价却不会相应下调,最终的结果让房企利润空间被不断压缩。


    遗憾的是,作为房地产最重的一块成本,土地价格并没有走低的迹象。国家统计局数据显示,2020年全国商品房销售面积17.6亿平方米,比上年增长2.6%;销售额17.36万亿,同比增长8.7%。同时,财政部公布2020年国有土地使用权出让收入,共计8.4万亿元,同比增长15.9%。更为关键的是,2020年土地市场继续火热,不少城市的房价涨幅已然跟不上地价涨幅。


    洗牌阵痛期


    当毛利率受制于土地成本之际,不少公司曾将业绩增长诉诸规模扩张来实现,加大杠杆、提高资金周转率,确保盈利空间。不过,随着“三道红线”融资新规的实施,规模增长的闸门已被关闭。


    2020年9月,12家房企试点的“三道红线”融资新规,企业按照“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、‘现金短债比’小于1”三个指标获得融资增量,如果同踩三条红线,即使公司总资产和权益扩大,但债务总额将不得同比例增加。2021年初,“三道红线”融资新规已普及至几乎所有规模房企。


    一位第三方机构地产分析人士指出,三道红线的出台让房企利用加杠杆手段进行规模发展的路径被堵死,这将固化目前房企的排名,未来很难再有利用杠杆弯道超车的机会。


    与此同时,针对房地产行业的管控趋严,使得资金开始变得谨慎,更倾向于流向财务盘面稳健的上市大型房企和杠杆比率较低的国有房企。


    “去年下半年以来,市场上的变化很明显,国有企业凭借畅通的融资渠道和相对更低的融资成本,敢于在土地市场上出手。”一家中型地产公司高层透露,前几年表现激进的民营企业变得谨慎,纷纷下调增长目标,毕竟保命比挣钱更为重要。


    另一地产从业人士则向第一财经透露,其所在公司原本希望在最近两年冲进TOP10行列,现在即便内部没有彻底放弃,但已经不再公开提这个目标,战略上也不再定硬性指标了。“反正这两年是不太可能实现的。”


    不过,在反复调控的地产江湖浸淫多年,资质优秀的房企并非只会坐以待毙,办法总比困难多。


    一家TOP20房企土地投资口的负责人称,正加紧与国资背景的公司合作,具体方式是由国资企业出面拿地并解决融资问题,此后便由运营能力强的民企去操盘,毕竟在效率上,优秀的民营房企还是具备优势的,而运营效率低下又往往是国资大公司的短板,双方取长补短。据透露,一家头部民营房企日前在江苏先后摘得三宗地块,便分别与三家国企合作开发。


    回望2015年以来,民营资本凭借着杠杆资金的加持大肆扩张高速增长。彼时,一位央企地产公司负责人吐槽称,不是我们太慢,而是他们太快。5年之后,画风已转,新的洗牌已经开始,且愈演愈烈。



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