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新经济形势下融资的战略是什么


  我们的机会在于我们仍然处于这样一个相对经济增长的时期。同时我们看到,这样的低迷状态也给了我们更多廉价土地的机会。我们也看到,随着资本市场的变化,它也给了我们房地产和企业整合一些产业的机会,也就是说,对我们所有人来说,我们不仅要在这样的挑战中找到自己的位置,更重要的是,有一些有效的融资方法和路径,特别是对中小规模的房地产和企业来说。企业从事融资对中小规模的企业,来说相对容易在竞争如此激烈和充满挑战的环境?我们应如何把握机会,寻找最适合我们发展的机会


  我们可以看到中国资本市场提供的一些融资路径和方法,不仅包括融资,的银行贷款和股权,还包括融资的IPO和M&A的REITs。这就是资产证券化的典型产品。9月26日,中国证监会发布了资产证券化管理办法,提出了资产证券化的基本条件。例如,在房地产开发方面,特别是商业房地产和工业房地产应该有机会开展资产证券化,对于自持的物业来说资产证券化是有条件的。更重要的是,你要有一定规模的商业地产。例如,如果没有来自抵押,的贷款,企业将其用于资产证券化将相对容易,因为它在效果整体上经营着一个良好的商业房地产,同时,我们可以看到你在物业的租金收入和增长收入相对成熟。


  很快会有政府廉租房的REITs,第二个会涨价。廉租房有条件发行REITs,这将为我们以后在产品发行资产证券化创造一个非常好的条件。这是一个混合概念问题。


  比如天朗酒店,这个物业属于天朗集团,但是租给酒店,管理,公司管理,写字楼也是这样。如果这个资产规模较大,有可能满足发行REITs的条件,但前提是物业作为一个整体,租赁有成长的能力,不能有质押和担保,也不能说房子质押给他人就不能满足REITs发行的需要。当然,产品的资产证券化不仅包括房地产投资信托基金,还包括产品,的金融资产证券化,除了商业的房地产、工业的房地产和租赁的廉租房,这些房地产投资信托基金的产品就是房地产行业所体现的房地产投资信托基金。这些方面包括我们在办公,的华茂中心,三个写字楼,其中两个是日本的REITs持有的,我们把REITs送到香港。包括万达、SOHO中国等房地产开发商,为什么过去买商业地产和写字楼,现在不卖?其实就是放入袋中,为REITs的发行打好基础的方面。


  第二种融资方式是落地融资方式,即互联网金融如何帮助中小开发商的融资,中小开发商也在建设P2P网站,互联网金融未来的发展趋势是不可逆转的。目前,中国, P2P有1200多个网站,但每个月会有20或30个新加入的网站,而20或30个将运行并关闭。上个月有28个企业跑,风险很大。但是对于房地产,企业,企业、怎么样,这些利用互联网金融发展趋势的国家来说,我们确实可以利用好这样一个互联网金融平台。互联网金融解决了什么问题?就是让中小企业,或者小投资者,通过这个平台获得自己不同的利益。例如,我们都是高净值个人,你不会投票给P2P产品,因为你的产品在银行里。买银行信托产品,还是有自己的方法,但是对于农民工来说,他没有这样的路子,每个月存一点钱,而且收入很低。如果有P2P平台,我差不多三个月就能拿到10%的年化利率,非常欢迎大家。身边的人和普通人都会利用P2P平台获得更大的收入。至少比银行高很多。当然,风险也很大。人们不知道哪个的P2P好不好,所以有选择的问题。


  现在P2P不断冒出来运行,让农民工不敢把钱投在P2P上。这满足了中小投资者和中小投资者的投资需求,第二种满足了社会上一些不同的企业。需求,包括开发商,比如中小开发商,我们有机会利用这个P2P,看着投资人少,金额小,但是就是众筹的概念。对于大多数普通人来说,转P2P就可以了,众筹。


  随着房地产在企业,的发展,我们应该在怎么样?使用这笔资金吗?它不能用于非法集资。P2P的概念是债权转让。所谓债权转让,就是如果你有债权,如果你在你的项目中有一份债权,或者你有1000万,你可以分成100万。在目前的状态下,随着未来P2P平台的发展,你有1亿,可以拆分成1000万。1000万的目标在目前P2P中比较常见。完善债权转让的风险控制十分必要。想了想,你借的不是银行的钱,银行还不了。如果P2P的钱还不回来,你会造成社会影响。如果你想知道这个项目是否真的有能力使用P2P,就要控制好风险。


  三是及时还款。你必须向投资者解释这笔钱将用于何处,以确保资金使用的透明度。因此,风险有时不得不提前告知农民工,投入的1000元佑就是投入。1000万房地产项目的哪一部分,这个项目有什么风险和收益,你的资金是优先还是滞后,也就是你的项目使用的透明度必须得到保证。我们说P2P平台本身不是不可能的。


  在座的各位都在讨论一个问题。再说说能不能特别注意。我们将自己建立一个P2P网站。我会用自己筹集的资金。当然可以自己建,也可能有人投资,但是风险在哪里?你的独立性在哪里?如果没有独立性,我会为自己的项目搭建一个到融资的P2P平台。可能风险更大。P2P平台一定不能建立基金。

池的,资金帐户不能在P2P平台的帐户上,一旦你建了资金池,不能偿还,银监会下一步就要解决你的问题了,我们对互联网金融要有一个全面的了解之后,就可以在这些方面有一些新的突破,这也是我们相当一部分中小房地产企业,可以关注的问题之一。


    对房地产企业而言,互联网金融和草根金融结合在一起的,往往就是中小房地产企业可以去使用的手段,中小房地产企业,除了互联网金融,可以考虑使用之外,我们还可以继续再用的是什么呢?就是股权投资的基金模式和方法,2011年是房地产股权投资基金的元年,这几年增加到了4500亿,股权投资基金它的好处在于它的灵活性会更强,包括拿地的资金,完全可以通过股权投资基金使用但是股权投资基金有一个限制,就是有限合伙的企业,只能有50个人,投资人最多50个,超过50个就不能再去做了,这就是限制,如果要募集一个亿,50个人最少投200万,这是一个要求,当然你也可以在有限公司有限合伙企业的上面,放一个信托机构,这样就可以有更好的安排了。


    房地产投资基金,它的结构和房地产开发商的有限公司不同,一个方面我们看到它是有管理人,另外一个是LP,LP叫有限合伙人,我们作为LP投资人,把资金投到一个有限合伙企业,有限合伙企业一个亿、两个亿,就可以直接投到房地产开发商项目中去,它的结构是什么呢?有限合伙企业有3个亿,一千万可以作为股权投到项目公司,然后一年以后房地产开发商承诺,我来回购20%,那么对基金而言,收益率就是20%,还有两个亿,可以以债权的方式进入被投资企业,按照约定可以不高于同期银行利率的4倍,当然房地产集团公司可以做担保,这都是可以的。


    股权投资基金的使用,比信托要宽松很多,信托至少要求20、30,它的要求会受银监会和证监会监管的产品,股权投资的产品,相对而言就管理比较宽松,现在在中国证监会备案,股权投资相对灵活运用房地产开发的各个环节,无论是拿地的项目,还是自有不动产的项目,因为现在商业地产的发展,给了大家更多的机会,有时候我们为了避税,我多融一些资,可以自己持有。


    股权投资资金到了企业之后,其实是降低了你的资产负债率,所以从这些方面,应该都有更多的机会,让我们去发展,其实房地产企业,我感觉股权投资资金在中国的发展,应该是一种非常好的路径,我们讲的不同的路径。


    不少外资的基金,在中国,包括在海外,已经非常规模之大的使用加层基金的概念,如果做成三加一的话,往往就不是加层了,就是股权投资基金了,因为开发项目就是3、4年时间,我通过三加一的基金,成为开发项目的大股东之一,我们投80%,开发商投20%,我们共同来做一个项目,这个项目我投3个亿,你投1个亿,然后我3个亿占75%,你占25%,你虽然占25%,但是我答应我75%的15%,可以作为利润偿还,你虽然有25%的投资,但是你分配的利润是40%的利润,这也是很划算的。


    我们看到股权投资基金,在未来发展过程中,我认为在国内应该还有特别多的环节,我最近在悉尼,投资了一个非常大的项目,在CBD要建立全球第三个中国中心,我在和中国中心现有的物业进行谈判的时候,我发现六栋楼都是超过20、30年的,要拆的楼,有4栋都是基金持有的,同样在纽约,在伦敦的一些写字楼、公寓,三分之二都是基金持有的,从这一点来看,我们才看到中国未来股权投资基金去持有这些收益性物业的一些发展性前景。


    在北京CBD,你想找个写字楼,基金想收购,难得要死,在西安也有这种机会,我们能否去发行假如说10个亿规模的基金,来持有写字楼,这个写字楼也可能是开发商自己玩不准,但是可能开发商想销售,销售可能是15亿,基金可以买断,12亿可不可以啊,基金持有以后,我可以请专业机构管理,整个物业层次提升了,物业整体的价值也在增长,所以对整个房地产市场中的公寓、写字楼,以及其他有效的商业地产,应该都是未来巨大的商机。


    在这方面我们看到各种各样的机会,应该都具备,大家除了银行之外,我们证券机构也要做介入,资产公司也有一些资管计划,包括股权投资基金的管理模式,现在规模越来越大,大家看你熟悉哪些资源,就可以更好的做相应的安排,我们看到房地产企业有相当一部分,也在做战略的转移,怎么样能够有更多的机会,保障不仅仅是开发,而且房地产投资基金可以去做一些,PE基金可不可以多元化,我也去参与一些,孙总提到企业多元化是未来一个发展的潜力,多元化不见得都自己去经营,我投资我经营,投资也是多元化的模式之一,我只选择行业最优秀的,而我不去经营这个企业,作为投资人,我们有时候也会感觉到投资的灵活性,去年我们投资了很多地产的项目,今年就减了很多,我今年重点就是增发的基金、并购的基金,以及全球资产配置的基金,相对会灵活一些。


    同时还有一种特别好的模式,大家要研究,就是PPP的模式,这是财政部最近刚刚推出的一种新的模式,这种模式的概念,就是各省市的金融融资平台,现在43号文,已经停止发债了,包括西安同样是这样,西安建工集团过去是自己发债的主体,现在不能让它发了,怎么做呢?就需要用P2P无的模式,比如说在运城投资的项目,运城大同到西安的铁路,站前广场的2500亩地,本来是政府要做的事,现在政府没有做,谁做了呢?我们开发商做了,开发商去做了,就有它的一些机会,开发商做的过程中,我们看到更多的是用了P2P的模式,政府的问题由不同的资金来源来去共同开发,我们在这个项目占了60%,当地开发商占了40%,用的也是基金的模式做,这个模式也是非常好的,现在是1200亩地拿到手里面,现在还在做一些推广,后面也有华商一级土地开发的模式,大家有机会可以到运城看看这块土地,目前是最低的价格,今天来开会的,凡是到丁总那前10位预定的,丁总你都要给一个最低的价。


    PPP模式,不仅可以用到高铁广场的公用设施的建设,同时还用于供水、供电,包括做廉租房也可以用这个模式,但是前提要想明白,是私人投资、自己经营,法律责任和政府责任由政府承担,大家以后还可以多一些这方面的了解



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